Co bych si přál, abych věděl před koupí domu

Vlastnictví domu má být součástí americký sen, ale nákupní proces se může občas zdát spíše jako noční můra. Když jsme se s manželem minulý rok chystali koupit náš první domov, byl jsem šokován tím, jak málo jsem o něm věděl a jak málo definitivních odpovědí jsem mohl najít online. Jak jsem blábolil procesem, učil jsem se za běhu, vyvinul jsem nové porozumění přísloví: „Nevíš, co nevíš.“

Připravte se na úspěch dříve, než začnete

Než jsem začal tento proces, pečlivě jsem zkoumal - nebo jsem se to alespoň pokusil. Podíval jsem se na hypotéky kryté tradičním a Federálním úřadem pro bydlení (FHA) a zjistil jsem výši zálohy a minimální kreditní skóre, které bychom potřebovali pro každý program.

S manželem jsme se ujistili, že naše kreditní skóre bylo nad 580, což je minimum pro program FHA, které jsme doufali použít. Zaplacili jsme kreditní karty, abychom zvýšili atraktivitu našeho poměru dluhu k příjmu pro věřitele. Jakmile jsme splnili minimální požadavky, domluvili jsme se s bankou - a byli jsme velmi zklamaní.

Nejprve jsme se dozvěděli, že mnoho jednotlivých bank má své vlastní požadavky nad předpisy, které FHA zavedla. V našem případě federální program vyžadoval skóre 580, ale bankovní a hypoteční agentura, kterou jsme hovořili s požadovaným minimálním skóre 600 a 620, což může být významný rozdíl, pokud tvrdě pracujete na opravný úvěr.

Zjistili jsme také, že upisovatelé chtějí vidět, že váš vklad a náklady na uzavření byly na vašem účtu po dobu nejméně dvou měsíců, abyste mohli sledovat, odkud finanční prostředky pocházejí, a potvrdit vaše probíhající finanční prostředky stabilita. To bylo překážkou pro netrpělivého kupujícího, jako jsem já.

Najdi nejprve půjčovatele

Když jsme se začali setkávat s realitními agenty, vždy se ptali, zda jsme se přiblížili k půjčovateli. Když jsme se setkali s věřiteli, jejich první otázkou bylo vždy, zda máme na mysli nemovitost. To nás nechalo úplně zmatené.

Jaký je tedy správný plán? „Potenciální kupci domů by se měli vždy setkat s věřitelem dříve, než začnou vyhledávat doma,“ říká Peter Jennings, věřitel s Merrimack Hypotékou v New Hampshire, který pracoval v tomto odvětví více než 30 let. To vám pomůže rozhodnout se, který hypoteční program je pro vás nejlepší. Hypotéky jsou vytvářeny hypotečními makléři nebo tradičními bankami. Vzhledem k tomu, že odvětví je tak silně regulováno, nezáleží na tom, koho si vyberete pro svou hypotéku - kvalifikace bude téměř stejná, říká Jennings. Malé banky však pravděpodobně nabízejí méně hypotečních opcí, zatímco větší věřitelé obvykle nabízejí více.

Až budete připraveni na koupi domu, můžete svou nabídku posílit buď předběžnou kvalifikací, nebo předběžným schválením dopisem od svého věřitele. Nejčastější je předkvalifikace, kdy úvěrový úředník přezkoumá žadatele, aby se ujistil, že splňuje minimální požadavky, je Jenningsová. Pokud jsou vaše příjmy a kreditní kvalifikace výrazně nad minimálním rozsahem a vaše pracovní historie je stabilní, mnoho věřitelů se bude cítit pohodlně a poskytne předkvalifikační dopis. „V tomto odvětví je znám jako dlužník slameného dunk,“ říká Jennings.

Pokud je však vaše žádost na vrcholu kvalifikace z důvodu problémů s úvěry nebo příjmy, můžete si zvolit předběžný souhlas. „Soubor je ve skutečnosti formálně schválen, pokud dlužník najde domov,“ říká Jennings. "Dělám to občas, když se necítím pohodlně, když se odhlásím na předkvalifikačním dopise." Ačkoli to vyžaduje předchozí schválení déle dopředu, může to ve skutečnosti zkrátit dobu mezi přijetím a uzavřením vaší nabídky, protože velká část recenze již existuje Hotovo.

Získejte agenta: nestojí vás to

Jakmile víte, že máte nárok na hypotéku, je čas začít nakupovat. Nejdříve jsme s manželem prohledali naše vlastní a oslovili agenty, kteří uvedli nemovitosti, o které jsme se zajímali. Ale jakmile jsme si uvědomili, že agent kupujícího je skutečně zaplacen prodávajícím při prodeji domu, aniž by kupujícímu vznikly jakékoli náklady mimo kapsu, okamžitě jsme agenta dostali.

Není si vědomo, že pro kupujícího agenta neexistují žádné náklady, které by se nevyplácely, je běžné, říká Liz Murphy, agentka s Berkshire, Hathaway, Fox a Roach Realtors ve městě Jenkintown v Pensylvánii. „Obvykle jde konverzace rychleji, jakmile si kupující uvědomí, že neplatí agentovi kupujícího,“ říká. "Proces nákupu domů je tak skličující, a pak si myslíte:" Musím platit i této osobě. ""

Realitní agenti tento proces zefektivňují tak, že najdou nemovitosti, které nemusí být uvedeny online, a pomáhají kupujícím orientovat se v předpisech a zákonech. Když byl náš nákupní proces přerušen neočekávanými škytavkami, včetně problému s názvem domu, náš agent nám přesně vysvětlil, co se děje, a poradil nám, co máme dělat.

Emoční podpora není malou součástí práce agenta kupujícího, říká Murphy. "Chceš někoho, kdo s tebou může pracovat skrz vzestupy a pády a emocionálně tě přenáší procesem."

Pochopení trhu, když děláte nabídku

Jakmile najdete domov, který se vám líbí, váš agent by vám měl pomoci sestavit nabídku, která bude formalizována v kupní a prodejní smlouvě, závazné smlouvě mezi vámi a prodejcem.

Zvažte, jak agresivní chcete být v jednáních a jak je trh konkurenceschopný (konec konců, dokud nebude vaše nabídka přijata, prodejce může využít i jiné nabídky). Pokud doufáte, že budete šetřit hotovost, zvažte zvážení ustanovení, že prodejce přispěje k uzavření nákladů - výše se liší v závislosti na typu hypotéky a výše zálohy, ale může se pohybovat od 3 do 9 procent z prodeje cena.

Také se rozhodněte, zda chcete, aby vaše nabídka podléhala domácí přejímce a jaký druh kontroly. Tradiční domácí inspekce pokrývá všechny nedostatky v majetku, takže přesně víte, do čeho se dostáváte. Můžete také zahrnout kontrolu škůdců, testování radonu a spoustu dalších možností.

Byl jsem připraven na nekonečné zpětné a dopředu s prodejcem (možná sleduji příliš mnoho televize), ale naše vyjednávání bylo krátké. Udělali jsme nabídku, prodávající čelil, a náš agent nám poradil, abychom se vrátili s naší "nejlepší a konečnou" nabídkou, abychom informovali prodávajícího, že jsme skončili vyjednávání. Přijali.

Ve finálních fázích neprovádějte žádné zásadní změny života

Další přichází čekání. Obvykle trvá přibližně 35 dnů od přijetí vaší nabídky do okamžiku, kdy se můžete v domě zavřít, Podle Neeny Vlamis, prezidentky a spoluzakladatelky hypotečních služeb A&N v Chicago. Čekání se může zdát svévolné a cítit se frustrující, ale věci se dějí celou dobu za scénami.

Jakmile bude vaše nabídka přijata, aplikace vstoupí do období právního zástupce, říká Vlamis. To je, když kupující provádí due diligence tím, že dostane inspekci a podá jakékoli žádosti o opravy nebo uzavření nákladů úvěry. „Teď je čas, abychom se ujistili, že se jedná o vlastnost, o které si myslel, že je,“ dodává Vlamis.

Poté je na čase, aby si kupující vzal zadní sedadlo a nechal hypotečního agenta vykonat svou práci. „Validace je proces č. 1, který se odehrává během tohoto časového období,“ říká Vlamis. "Je to velmi důležité." V době, kdy je vaše aplikace posuzována, se věřitel podává Ujistěte se, že veškerá dokumentace, kterou jste poskytli, od daňových přiznání po výplaty, je pravdivá a přesný.

Vzhledem k tomu, že hypoteční průmysl je tak silně regulován, podniká banka mnoho kroků, aby zajistila, že informace, které získal od kupujícího, jsou správné. Banka odešle daňové přepisy do IRS, aby se ujistila, že odpovídají tomu, co má IRS v souboru. Potvrzuje také informace o zaměstnání a platí před odesláním žádosti na upisování, kde je vše znovu potvrzeno, podrobněji.

To je také případ, kdy věřitel dům ohodnotí, aby se ujistil, že hodnota nemovitosti odpovídá nebo převyšuje prodejní cenu. Pokud půjdete s federálně podporovanou hypotékou FHA, musí být hodnocení provedeno odhadcem s certifikací FHA.

Během této doby máte pravděpodobně na svém účtu více peněz, než jste kdy měli, ale je nesmírně důležité, aby v době kontroly vaší aplikace nedošlo k žádným finančním změnám. Úvěry a zaměstnání jsou znovu potvrzeny na konci procesu podávání žádostí těsně před finančním závazkem a je zásadní, aby nedošlo k žádným zásadním změnám, které by mohly zpozdit proces nebo ohrozit vaše šance na bytí schválený. „Nepřepínejte banky, nekupujte velké částky ani neměňte pracovní místa,“ říká Vlamis. Pokud tak učiníte, můžete ohrozit poměr dluhu k příjmu, který věřitelé používají k určení pravděpodobnosti, že budete moci provádět včasné platby. (Během této doby jsme se s manželem většinou drželi potřeb - platit účty a nakupovat potraviny.)

Dot Your I's a Cross Your T's

Jakmile banka vše schválí, obdrží kupující dopis s finančním závazkem. „To znamená, že pro své financování máte„ vše jasné “, říká Vlamis. "Všichni, začni se balit."

Čekání však často pokračuje - s přibližně týdnem mezi daty finančních závazků a uzávěrkou. "Ten čas umožňuje přípravu vašeho závěrečného balíčku, můžete provést závěrečný průchod, pokladní." šeky, které mají být objednány, nebo drát uspořádaný pro uzavření nákladů, listina, která má být připravena atd., “říká Vlamis.

Až bude konečně čas na uzavření, budete pravděpodobně moci dýchat snadno. Podepíšete masivní hromadu papírů, vyměníte si šeky a klíče a budete na cestě jako nový majitel domu.

Tento kus se původně objevil na DailyWorth.

Související kusy:

Jak ušetřit za dům a řešit svůj dluh

Slovník základních hypotečních podmínek: od úschovy k titulu

Kolik bych měl utratit za dům?